Auswirkungen der Mietpreisbremse in Karlsruhe

1. Voraussetzungen für die Mietpreisbremse 

   Die Mietpreisbremse wurde am 01.07.2015 mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz eingeführt, um in Regionen mit Wohnraumdefiziten die Mieten für Neuverträge auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu limitieren. 
   Die Mietpreisbremse findet allerdings keine Anwendung bei Neubauten, Erstvermietung nach umfassenden Modernisierungsmaßnahmen, sofern die Vormieten schon die Mietpreisbremse überschritten haben sowie bei möblierten Wohnungen. Nach erfolgter Modernisierung kann die 11-prozentige Modernisierungsumlage auf die Mietpreisbremse aufgestockt werden. 
   Will der Mieter die vereinbarte Miete beanstanden, muss er den Vermieter außerdem rügen, damit ein Rückzahlungsanspruch der unrechtmäßig zu viel bezahlten Miete geltend gemacht werden kann. Dazu müssen Mieter die Vormiete sowie die ortsübliche Miete ermitteln, ohne dass der Vermieter dafür Belege zur Verfügung stellen muss. 
   Damit die Gemeinden die Mietpreisbremse nutzen können, müssen sie mehrere Voraussetzungen erfüllen: 
   (a) Die Mieten müssen schneller als im bundesweiten Durchschnitt steigen. 
   (b) Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übertrifft spürbar den bundesweiten Durchschnitt. 
   (c) Die Wohnbevölkerung nimmt zu, ohne dass durch Neubautätigkeiten notwendiger Wohnraum geschaffen wird. 
   (d) Geringer Leerstand bei großer Nachfrage nach Wohnraum. 
   Andere Miethöhebegrenzungen in Regionen mit Wohnraummangel unterliegen nicht einer derart umfassenden rechtlichen Definition. Zudem ist die Mietpreisbremse auf fünf Jahre begrenzt. 

   2. Mietpreisbremse und Mietspiegel der Fächerstadt 

   In der Fächerstadt Karlsruhe besteht die Mietpreisbremse seit November 2015. Um die ortsübliche Vergleichsmiete zuverlässig zu bestimmen, sind entweder ein Mietwertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder der Mietspiegel erforderlich. 
   Im Mietspiegel wird keine bestimmte Zahl, sondern lediglich eine sehr große Spanne erwähnt. Es wird empfohlen zuerst von der Spannenmitte auszugehen und dann gegebenfalls Besonderheiten der Wohnung (Baujahr, Größe, Ausstattung oder Lage) preislich zu berücksichtigen. Der Mieter wird nur den unteren Wert bezahlen wollen, der Vermieter wird dagegen den oberen Wert in Rechnung stellen. Nach aktueller Rechtsprechung ist bei Mietspiegeln, die Spannen berücksichtigen, in der Regel jeder Wert nach der erfolgten Höchstwertbereinigung innerhalb der Spanne grundsätzlich als ortsüblich zu betrachten. 

   3. Mietwohnungsmarkt der Fächerstadt 

   Permanente Zuzüge und zunehmende Studentenzahlen charakterisieren den städtischen Mietwohnungsmarkt. Steigende Mietpreise beruhen auf einem ausgeprägten Nachfrageüberhang nach Wohnraum. Insbesondere preiswerte Studentenwohnungen sind am Universitätsstandort sehr rar. Wegen einer abnehmenden städtischen Bautätigkeit konnten weder die Mietpreisbremse noch das Bestellerprinzip eine nachhaltige Wirkung auf dem Wohnungsmarkt zeigen. 
   Im Vergleich zum Herbst 2016 ist das aktuelle Mietpreisniveau in Karlsruhe weiter angestiegen: Der Quadratmeterpreis beträgt für Altbauwohnungen 9,50 €/m² (+2,2%), für Bestandswohnungen 9,70 €/m² (+2,1%) und für neu errichtete Wohnungen 11,10 €/m² (+5,7%). Im Neubaubereich werden sogar Mieten bis zu 13,00 €/m² erreicht. 
   Kapitalanleger schätzen an der Fächerstadt die positive Wertentwicklung und gute Verwietbarkeit von Wohnungen. Der Wohnungsleerstand beträgt lediglich 1,5% (Baden-Württemberg: 4,6%). 

   4. Erfolgsfaktor Vermietbarkeit 

   Laut Timo Jurth, Geschäftsführer der SAB GmbH & Co. KG, müssen Lage, Zuschnitt und Ausstattung der Immobilie mit den Erwartungen möglichst vieler Mietinteressenten in Einklang stehen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass die befreffenden Wohnungen eventuell über längere Zeit hinweg leer stehen. 
   Die Immobilie muss günstig an Nahversorgung und Verkehr angebunden sein, um das Interesse möglichst zahlreicher potentieller Interessenten zu wecken. Außerdem sollte das Mietobjekt den normalen Standards hinsichtlich Qualität und Ausstattung entsprechen sowie zeitentsprechend saniert sein. 
   Auch den unterschiedlichen Wohnbedürfnisse muss Rechnung getragen werden. Junge Familien suchen hauptsächlich Eigentumswohnungen mit drei bis fünf Zimmern oder Reihen- und Einfamilienhäuser. Ältere Menschen bevorzugen dagegen betreute Wohnmöglichkeiten. Für vermögende Kapitalanleger stellen Mehrfamilienhäuser mit fünf bis zehn Wohneinheiten oder Mischobjekte mit Gewerbeanteil eine lukrative Kapitalanlage dar. 

   5. Mietpreisbremse in der Kritik 

   In einer wachsenden Stadt müssen neue Flächen für den Wohnungsbau erschlossen werden, um die zunehmende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum zu befriedigen. 
   Der Mietspiegel 2017 der Fächerstadt belegt zweifelsfrei, dass das städtische Mietniveau in der Vergangenheit weniger stark zugenommen hat als die Durchschnittseinkommen der baden-württembergischen Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer. 
   Bei staatlichen Eingriffen in Mietpreisen oder sogar Mietstopps versuchen die Eigentümer über Nebenzahlungen die entgangenen Mietzahlungen auszugleichen und beispielsweise Einbauküchen und -schränke über den aktuellen Zeitwert zu verkaufen. Verkäufe an Selbstnutzer werden wegen des unregulierten Verkaufspreises zunehmen. In Ländern mit umfänglich reguliertem Wohnungsmarkt ist eine signifikante Zunahme der Wohneigentumsquote festzustellen. In der zweitgrößten Stadt Baden-Württembergs wird die Angebotslücke auf dem Mietwohnungsmarkt sich weiter vergrößern.

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